こんにちは。
人生投資型ミニマリストのゆきたかです。
実家暮らしから、一人暮らしをふたたび始めて「23区月10万円生活」してから１ヶ月くらい経ちました。
今更すぎるんですが、部屋の家賃や初期費用を契約時に節約する方法や良かった点をまとめます。
Contents
部屋を借りる時に節約するポイント
そもそも、コスパのいい部屋を探すのが第１。
安いだけの部屋は正直ずっと暮らすのがきつい気がするが、23区でも全然安くていい部屋はある。
私的には、世田谷に5万でいい部屋を探せたので、それについては以下の記事を見てみてください。
で、その次の安くするポイントが今回。
まったく同じ部屋を借りるのにも、仲介の業者によって値段が変わるのが不動産賃貸。
安いオンライン業者はサービスが手薄いし、街の親切な不動産屋はそのぶん仲介手数料を多く取ります。
質（お部屋のでなく、不動産仲介のサービスの質です）次第ですが、安くするポイントは下記の２点。
- オンラインサービスを利用する
- 交渉できる値下げポイントで交渉する
それぞれ見ていきたい。
不動産仲介はオンラインサービスが安い
どう安く借りるかの前に、「不動産屋」といっても誰からどう借りているのか正直よくわからないのでまとめてみた。
（私の感覚なので、正確性はご勘弁を）
借り手（私たち）と貸し手の④オーナーの間には色んな人たちがいる。
（ちなみに、私は不動産投資をしていて④オーナー側でもあるが、管理をすべて③の管理会社に任せていて、ほとんどやりとりを理解していなかった。今回、借り手側に回ってわかったことが多数）
街中を歩いているとよく見る「不動産屋」とは、②の不動産仲介会社を意味する。
（物件紹介とか、内見とか、契約とか、鍵の引き渡しとかする、不動産屋です）
同じ物件でも、不動産仲介会社によて契約費用が違う。
つまり、不動産仲介の仲介のオンラインサービスというのは、②の不動産仲介会社を比較検討する「価格.com」のようなサービス。
私は、今回イエーというサービスを利用した。
結果、仲介手数料が0円になった。
（実際、仲介の仲介という意味では①のsuumoと1.5としたイエーなどのサービスは同じ。だが、suumoは主に物件紹介で別に仲介会社の比較はしないので、あえて別とした。）
イエーが②の不動産仲介会社の代わりに、部屋を借りるために色々な面倒を見てくれる。
まず、これらのサービスを利用することが初期契約費を抑えることにつながる。
具体的には、「（仲介会社に払う）仲介手数料」が最安の物件を探せる。
リベ大でも紹介されているけど、使用した感じとしては「確かに安い、だが相当サービスが手薄なので、一通り賃貸のことをわかっている人向け」だと思った。
つまり、安い代わりに、②の街の不動産屋のように色々世話を焼いてくれない。
自分でSuumoなどで気になった物件を見つけ、（不動産屋でなくバイトみたいな人と）内見し、契約する。
そして実際に、私もインターネット無料物件だったので、勝手にネットが使えると思っていたが、入居してからJCOMへ連絡し工事が必要とわかり、数日無駄にした。
（②の街の仲介会社なら、その辺も丁寧に説明してくれていたはず）
ここまで放置されるのはちょっと、という人は、間をとってイエッティくらいのサービスもある。
評判良さげなのは、イエプラだった。イエーは、返事が遅いのだが（24時間くらい返事がこないこともザラ）、こっちはすぐ返事来るらしい。本当か知らんので、チャットしてみてください。
賃貸時に値下げできる交渉ポイント
上記のリベ大動画でも、初期契約にかかる色んなポイントと値下げ交渉するべき場所を紹介しているが、個人的にちょっと違う部分を交渉できたので述べたい。
前提として難しいのが、いい物件（借主から人気の物件）は交渉が難しいし、反対に交渉しやすい物件は人気ない物件ともいえる。
- すぐ借りるとアピール（空室期間が減るとオーナーも得）
- 正社員なら、属性をアピール（オーナーとしては安心）
などして、交渉をスムーズにしたい。
全体的に、「初期費用は家賃の５ヶ月ぶん」と言われるが、私は家賃先払いぶん１ヶ月ぶん除いて2.5ヶ月ぶん（実質3.5ヶ月ぶん）くらいにできた。
先に言うと、今回は「保証会社加入費と月会費」を元の金額より25,000円＋年間6,000円安くすることに成功した。
- 家賃/管理費/共益費
- 敷金
- 礼金
- 仲介手数料
- 保証会社加入料←今回値引けたとこ
- 火災保険
- ハウスクリーニング
- 鍵交換費用
- 害虫駆除/室内消毒
- その他（町内会費など）
このうち、ほとんどの要素が、suumoなどにすでに書いてあるから、最初から確認できる。
最初に物件を探す時点から、安い物件を探せばいい。
ポイント的には、
- 家賃/管理費/共益費：もちろん最安を。でも、あとで交渉はしよう
- 敷金、礼金：特に礼金は返ってこないので、物件を探す時点でなるべく０を。（家賃の安い物件ほど0の場合が多い。私は敷金が家賃１ヶ月ぶん、礼金は0）
- 仲介手数料：家賃1.1ヶ月ぶん表記が多いが、イエーを使えば0を目指せる。私も0
- 保証会社加入料：後述するが、ただ借り手が損するものなので最安を目指す
- 火災保険：2年２万が目安。今回は相場よりは安かった（2年1.2万＋税）のでそのまま。でも自分で探せば2年5,000円とかでイケるらしい。交渉しすぎても悪印象を与えるので、ケースバイケースで交渉しよう
- ハウスクリーニング：最初から安物件を探せばいいが、私の場合、契約書条項に「必須」とかかれていた。退去時に3.5万＋消費税
- 鍵交換費用：ここも「交換しなくていいです」といえば0に交渉はできた。だが、セキュリティ上、普通に払った
- 害虫駆除/室内消毒：これは間の業者がピンハネしようとしてるだけなので、最初から0の物件を探した
- その他（町内会費など）：私の物件は0
次に、先ほどの業者の流れをもう一度。
なぜなら各要素により、値引きされた時に損する先が違うからだ。
※値下げ交渉の窓口は、基本、②の不動産仲介会社。イエーであれば、イエー。
そこで、②不動産仲介会社が損する箇所、③管理会社が損する箇所、④オーナーが損する箇所で分けてみた。
下記で曖昧な部分があるのは、②と③が同一の会社がある場合と、ブラックボックス化されていてどっちが手数料を載せようとしているかわからないから。
②不動産仲介会社
まず、②の不動産仲介会社に関わる要素がこちら。
- 仲介手数料
仲介手数料
仲介手数料とは②の不動産仲介会社に払う手数料。
この手数料を払うからこそ、不動産屋は物件を探してくれたり、内見に連れて行ってくれたり、色々細かく面倒を見てくれる。
先に行ったようにイエーなどの仲介会社の仲介サービスを使えば、最初からここが最安の会社を探せる。
（で、仲介会社でなく、イエーが借主との窓口になる。イエーは仲介会社に比べてサービスが手薄）
私も、先に希望物件を自分で見つけて、イエーに連絡。仲介手数料0でいけた。
また、普通の街の不動産屋で契約する場合も、家賃1.1ヶ月ぶんに設定されていることが多いが、交渉して粘れば、0.5ヶ月ぶんまではいけると思う。
（実際に、対面の不動産屋で借りた時にそうした）
仲介手数料はオーナー側も払っているので、借主から手数料を取るのは二重請求とも言える。
③管理会社
③の管理会社（私の場合、管理会社が保険会社を兼ねていたので）
- 火災保険
火災保険
ここに関しては、だいたいsuumoとかだと2年2万のケースが多い。
私の今回の場合は、管理会社が保険会社も持っていて2年13,200円だったのと、管理会社と同じグループで24H対応だったから、ここにした。
（おかげで、入居後に最新のIHに替えてもらったので、まあよかったか）
自分で探せば2年5,000円とかで探せるらしいが、交渉が通っても契約書を書き直してもらわないといけなくなるので、交渉するなら内見＆申し込み時にはしておいたほうがいい。
②か③（つまり、借り手と貸し手の間のどこか）
- ハウスクリーニング
- 鍵交換費用
- 害虫駆除/室内消毒
害虫駆除/室内消毒はまったく不要な手数料なので、こんなの取っている物件は最初から申し込まないに限る。
ハウスクリーニング
契約書を見ると、オーナーが求めているようだったが、次の借主にスムーズに貸すためには仕方ない要素だ。
ぶっちゃけここも貸主負担でクリーニングしろよと思うが、まあ、目的がわからなくもないので交渉はしなかった。
借主がすぐ決まりそうな人気物件でなければ、押してもいいかも。
鍵交換
ぶっちゃけここは、「いいです」といえば0でもいける物件もある。
（わたしも以前０にしてもらったことがある）
でも、オートロック物件とかでなければなんか危ない気もするし、セキュリティ上、借主的にも得があるので、よっぽど高くなければ変えとけばいいと思う。
今回は2万でディンプルキーだったのでまあ、いいかなと。
④のオーナー
- 家賃/管理費/共益費
- 敷金
- 礼金
- （家賃）保証会社加入費
つまり、家賃/管理費の交渉先は、（仲介会社に交渉をお願いしていても）実際は仲介会社でなく④オーナーだし、仲介手数料は②の仲介会社に対してするものである。
家賃/管理費/共益費
家賃/管理費/共益費（いちいち分けているが、オーナーからするとまとめて”家賃”という感覚なので、合計値で考えればいい）は交渉したが、すでに値下げ後の価格で出していたのでここは失敗。
（確かに相場より安い家賃だし、住んでみてコスパの良さを感じているので文句なし）
上述したように、人気物件は足元を見て礼金とる場合も多い。
ミニマリストが借りるような物件って、そんな人気物件ないから大丈夫だと思うけど。
敷金/礼金
敷金は1、礼金は0。敷金は、法律で結構守られていて基本返ってくる認識なので、ここは無交渉。
人対人のことなので、あまり何でもくれくれな感じで（私の印象が）良くないと思われても困ると思ったので。また、オーナーが物件の隣に住んでいるパターンなので印象は良くしておきたい。
でも、無駄な費用を払う必要もない。
家賃保証会社
前置きが長くなったが、今回は先述の通り「保証会社加入費と月会費」を25,000円＋年間6,000円安くすることに成功した。
今回は当初、加入費が家賃の50%程度と聞いていた保証会社を、契約前に見積もりをもらった時にオリコ（100%の5万円）にされていたので、それでは契約したくないと交渉した。
そもそも、保証会社とはオーナーが家賃を取りっぱぐれないように、家賃保証をしてくれる会社。
オーナーが安心するための家賃保証会社費用を負担するのはオーナーでなはなく借主。
オリコがいいか知らないが、オーナーや仲介の希望で勝手に高いところにされるのはおかしい。
なので、ここだけは絶対譲らなかった。
割愛するが、イエーはやっつけ仕事で相談しても「無理です」としかいわなかったので、直接③の管理会社に相談。
私の理想の保証会社（エポス。最安だし、家賃をエポスカードで払えるので非常に楽）に変えてもらえた。
しかし、仲介会社やイエーの顔を潰す行為なのであまりおすすめはしない。
最初から、エポス希望者なら申し込み時に「エポスがいいです」と伝えておくといいかもしれない。
ちなみに、こう書くと非常に嫌なオーナーに見えるかもしれないが、１ヶ月住んでわかったのは、相当気前のいいオーナーで住人の環境を整えてくれる人だとわかった。
（ただ単に、オーナーはオリコみたいな安心な保証会社を希望しただけだが、そのワリを食うのが借主ということを認識してなかったのだと思う。私も、自分が所有していて貸している物件の保証会社がどことかそもそも知らないし。といっても、エポスもオリコもどっちもちゃんとした会社だが、その違いで借主は損してしまう不思議）
その辺もあって、相当コスパのいい物件だと思うのだが、なぜか隣の部屋も空いている不思議なマンションだ。人が死んでる感じも（多分）ないのだが。
では、最後に安くするポイントをもう一度。
- 家賃/管理費/共益費：探す時点で最安を。でも、あとで交渉は一応しよう
- 敷金、礼金：特に礼金は返ってこないので、物件を探す時点でなるべく０を。（家賃の安い物件ほど0の場合が多い。私は敷金が家賃１ヶ月ぶん、礼金は0）
- 仲介手数料：家賃1.1ヶ月ぶん表記が多いが、イエーを使えば0を目指せる。私も0。街の不動産屋なら0.5ヶ月ぶんとか頑張れば０いけるかも。
- 保証会社加入料：借り手が損するものなので最安を目指す。最初に自分の希望会社（エポスおすすめ）を伝えておくといいかも。
- 火災保険：2年２万が目安。今回は相場よりは安かった（2年1.2万＋税）のでそのまま。でも自分で探せば2年5,000円とかでイケるらしい。交渉しすぎても悪印象を与えるので、ケースバイケースで交渉しよう
- ハウスクリーニング：最初から安物件を探せばいいが、私の場合、契約書条項に「必須」とかかれていた。退去時に3.5万＋消費税
- 鍵交換費用：ここも「交換しなくていいです」といえば0に交渉はできた。だが、セキュリティ上、普通に払った
- 害虫駆除/室内消毒：これは間の業者がピンハネしようとしてるだけなので、最初から0の物件を探した
- その他（町内会費など）：私の物件は0
それでは、お読みいただきありがとうございます。
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